YAPI KAYIT BELGESİNE İLİŞKİN HUSUSLAR

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi sonucunda hukuk literatürümüze giren yapı kayıt belgesi, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olan yapıların sahiplerine, maddede belirtilen koşulların oluşması halinde verilir. İmar affı olarak isimlendirilen bu durum, yürürlükte olan kurallara uyulmayarak belli bir zaman zarfına kadar meydana getirilen yapılaşmanın, durum ve konum itibariyle yasada belirtilen koşullara uygun olanlarının bağışlanması ve korunması olarak tanımlanmıştır.[1] Başka bir tanıma göre meşru olmayanı meşrulaştırma, yasal olmayanı yasallaştırma ya da hukuka aykırı fiili durumun hukukileştirilmesidir.[2] Yapı Kayıt Belgesi ile yapı sahibi birçok imkândan faydalanır.

YAPI KAYIT BELGESİ HANGİ İMKANLARI SAĞLAR?

• Elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerden yararlanmaya imkân verir.

• İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi imkânı sağlar.

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kat mülkiyetinin kurulması için aranan şartlardan biri olan yapı kullanma izin belgesi aranmadan Yapı Kayıt Belgesi bulunması durumunda mülkiyet kurulabilir.

• Yıkım kararı ve idari para cezalarının iptalini sağlar.

"…Dolayısıyla, yapı kayıt belgesi alan yapılar tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmektedir. Yapı Kayıt Belgesi verildikten sonra 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası kararı alınması mümkün değildir."[3] (İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 30.04.2019 tarih ve YD İtiraz No: 2019/507 sayılı kararı)

• Yapı Kayıt Belgesi yapının amacına uygun kullanılmasını sağlar.

• Hazine ve belediye arazilerinin üzerinde bulunan yapıları rayiç bedel üzerinden alınabilme hakkını sağlar.

“7143 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Kanununa ilave edilen geçici 16. maddesinde, yapı kayıt belgesine konu yapının ve arsasının alanın bedelinin ödenmesi ve 31/12/2019 tarihine kadar başvurulması koşullarının gerçekleşmesi halinde Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilen yapıların tahsis yapılacak olan Bakanlık tarafından, belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş yapılar da ise, ilgili belediyelerce yapının bulunduğu alanın ifrazı yapılarak, ifrazın mümkün olmaması durumunda hisseli olarak yapı kayıt belgesi alınan yapıların sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satışının yapılması öngörülmüştür. Bu bağlamda, taşınmaz maliki idarenin, 3194 sayılı Kanunun geçici 16.maddesinde yer alan yukarıda belirtilen koşulların sağlanması halinde, yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar ayrıksı tutulmak kaydıyla, yapı kayıt belgesine konu edilen yapı ve arsasını kullanımında bulunduran kişilere doğrudan satma konusunda bağlı yetkisi bulunmaktadır.” (İstanbul 5. İdare Mahkemesi’nin 27.12.2019 tarih ve E:2019943, K:20192577 sayılı kararı)

gerekçesine yer verilerek, Yapı Kayıt Belgesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından iptal edilmediği sürece, söz konusu parselin davacının yapısının bulunduğu kısmının bedeli ödenmek koşuluyla 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16.maddesi ile anılan yasa uyarınca yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar'ın 7. maddesinin 2. ve 4. bendi hükümleri uyarınca yapının bulunduğu alanın ifrazı yapılarak, ifrazın mümkün olmaması durumunda hisseli satışının yapılması gerektiğine karar verilmiştir.[4]

YAPI KAYIT BELGESİNE MÜRACAAT ve BEDEL

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 4. maddesinde belirtildiği üzere;

• Müracaatın 15/06/2019 tarihine kadar yapılması ve bedelin 31/12/2019 tarihine kadar ödenmesi gerekir.

• Yapı maliki veya vekili tarafından e-Devlet üzerinden Yapı Kayıt Formu doldurularak müracaatta bulunulabilir. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belirlediği kurum ve kuruluşlara başvurmak suretiyle de müracaat edilebilir.

• Yapı Kayıt Belgesi bedeli yapının bulunduğu arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranındadır.

YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLENEMEYECEK YAPILAR

• Boğaziçi Kanunu’nda belirlenmiş Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde,

• İstanbul tarihi yarımada içerisinde Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,

• Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,

• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,

• Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde,

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecektir. Yukarıda belirtilen yapılara düzenlenecek belgenin tespit edilmesi durumunda Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, sağlanmış haklar geri alınır ve bedel iade edilmez. Ayrıca 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 206’ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.

YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTALİ

Belirtmek gerekir ki Yapı Kayıt Belgesi geçici bir belgedir. Kentsel dönüşüm veya yapının yeniden yapılmasına kadar geçerlidir. Bu durumlarda yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanacaktır. Belgenin verilmesine ilişkin şartlarda hukuka aykırı bir durum tespit edildiğinde Yapı Kayıt Belgesi iptal edilebilir. İptal işlemine yetkili makam açıkça belirtilmemiş olmakla birlikte yetkide paralellik ilkesi gereğince Yapı Kayıt Belgesi vermeye yetkili makamın iptal etmeye de yetkili olduğu söylenebilir. [5] Bu bilgiler ışığında iptal için yetkili kurumun Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olduğu söylenebilir. Uygulamada ise kurum tarafında bu yetki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine devredilmiştir.

Yapı kayıt belgesinin iptal sebepleri şunlardır:

1) Yapı kayıt bedelinin eksik yatırılması. Bedelin eksik yatırıldığının tespiti halinde iptal etmeden önce bedeldeki eksikliğin tamamlanması için süre verilir. Belirlenen süre içinde eksik meblağın ödenmesi halinde yeni bir yapı kayıt belgesi düzenlenir. Bu bir düzeltme işlemidir. [6] Eksik olan meblağın verilen süre zarfında ödenmemesi durumunda belge iptal olunur ve yatırılmış bedel iade edilmez.

2) İmar Barışı Kanunu’nda özellikle belirtilen ve milat olarak kabul edilen 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış bir taşınmaz ise,

“…taşınmaza ilişkin 2017 ve 2018 yılına ait Google Earth uydu görüntülerinin (hava fotoğraflarının) ilgili kurumlardan temin edilmesi ve gerekli görülmesi halinde yapının 31/12/2017 tarihinden önce mi sonra mı yapıldığı hususunun mahallinde yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile açıklığa kavuşturulması ve düzenlenecek bilirkişi raporu dava konusu yapı kayıt belgesine ilişkin başvuru formuna eklenen fotoğraflar ve diğer bilgi ve belgelerle birlikte değerlendirilmek suretiyle, uyuşmazlık konusu yapının Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek bir yapı olup olmadığının belirlenmesi” gerektiğine karar vermiştir."[7] (İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 21.01.2020 tarih ve E:2019/2619, K:2020/94 sayılı kararı)

Belirtilen kararda bu hususa vurgu yapılarak, taşınmazın 31/12/2017 tarihinden önce yapılıp yapılmadığının, ilgili belgeler ve bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesi gerektiği, bunun sonucunda yapı kayıt belgesinin iptaline ilişkin karar verilebileceğine hükmedilmiştir.

3) Usul ve Esaslar’ın 8/1’inci maddesinde yer alan Yapı Kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar arasında yer alması durumunda belge iptal edilir.

İptal işlemi sonucunda yapı sahibi bazı yaptırımlarla karşılaşır. Yalan beyan suçundan soruşturma açılır, yapı imar mevzuatına aykırı konuma düşer. Belgenin sağladığı imkanlar kullanılamaz hale gelecektir.

KAYNAKÇA

1) Hüseyin Melih Çakır, Yapı Kayıt Belgesi, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 5 (2), Güz 2018

2) https://www.tbb.gov.tr/storage/userfiles/rehber_ve_bilgi_notlari/imar_barisi.pdf

3) https://imarbarisi.csb.gov.tr/sss

[1] Aydın Aybay, “İmar Affı”, Tapu ve Kadastro Dergisi, Cilt 2, Sayı 4, 1989, s. 4. [2] Tercan, s.20. [3] İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi'nin 30.04.2019 Tarih ve YD İtiraz No: 2019/507 Sayılı Kararı [4] İstanbul 5. İdare Mahkemesi’nin 27.12.2019 Tarih ve E:2019943, K:20192577 Sayılı Kararı [5] 3 Bahtiyar Akyılmaz, Murat Sezginer, Cemil Kaya, Türk İdare Hukuku, 9. Baskı, Savaş Yay., Ankara, 2018, s. 436. [6] Bu düzeltme işlemi, fazla yatırılan meblağ için de öngörülmüştür. Bkz. Usul ve Esaslar, Madde 10/b [7] İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesi'nin 21.01.2020 Tarih ve E:2019/2619, K:2020/94 Sayılı Kararı

Av. Emre DÖNMEZ & Stj. Av. Gülce Naz ÇELİK