TÜRK HUKUKUNDA DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİ

1. GİRİŞ

Türkiye’de, bağımsız binalardan veya binalarda bulunan bağımsız alanlardan birden çok kişinin belirli aralıklarla faydalanmasını sağlayan sözleşmeler bazı uygulama sorunlarına karşı son dönemlerde oldukça artarak yaygınlaşmakta ve ilerlemektedir.

Devre mülk hakkı, bir taşınmazdan yılın belirli zamanlarında birden çok kişinin yararlanmasına olanak sağlayarak sıklıkla kendisine uygulama alanı bulan taşınmaz mülkiyetinin özel bir türüdür. Bu hak, ortak mülkiyet (TMK m.688-700) ve irtifak hakkı (TMK m.799 vd.) hükümlerinin çatısı altında şekillenerek 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. ve 65. maddeleri arasında düzenlenme alanı bulmuştur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. Maddesi hükmünce devre mülk hakkı, ‘’Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır.’’ şeklinde tanımlanmıştır. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliğinde ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50. maddesinde düzenlenen devre tatil sözleşmeleri ise 6502 sayılı kanunda “Devre tatil sözleşmesi, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya birden fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşmelerdir.” şeklinde tanımlanmıştır. Devre mülk sözleşmeleri mutlak haklardan ayni hak niteliğini haiz olup kişiye doğrudan doğruya hakimiyet alanı sağlar ve herkese karşı ileri sürülebilir. Devre tatil sözleşmeleri ise nispi haklardan şahsi hak niteliği taşıması sebebiyle hak sahibi, hakkını yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürebilir. Uygulamada devre mülk ve devre tatil sözleşmeleri sıklıklıkla karıştırıldığından tüketiciler tarafından çoğu zaman devre mülk sözleşmesi zannedilerek devre tatil sözleşmesi imzalanmakta ve bu durum mağduriyete sebebiyet vermektedir. Kişilerin hak kaybına uğramamaları adına söz konusu sözleşmeler arasındaki ayrımların bilinmesi önem arz etmektedir.

Bu yazıda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 ile 65. maddeleri arasında düzenlenen devre mülk hakkına ilişkin tanımlamalardan, devre mülk sözleşmelerinin hukuksal niteliğinden, unsurlarından, kapsamından, şekil şartlarından ve şekle aykırılığın sonuçlarından, cayma (iptal) hakkından, sözleşmenin sona erme hallerinden bahsedilecektir.

2. DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİ

2.1 Tanım ve Hukuksal Niteliği

Devre mülk kavramı, barındırdığı ‘mülk’ terimi ile hak sahiplerine mülkiyet hakkı tanıyormuş gibi görünse de Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 57’de bahsi geçen hakkın mülkiyet değil, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olduğu anlaşılmalıdır.

Devre mülk hakkı, diğer devre mülk hakkına sahip olan şahıslarla birlikte müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak karşımıza çıkmaktadır. Dikkat edilmelidir ki diğer irtifak hakları ile benzerlik gösteren devre mülk hakkında malik ve irtifak hakkı sahibi aynı kişidir. Devamı maddelerinde ise devredilebilen ve mirasçılara geçebilen, hak sahibine yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı veren ve aksi kararlaştırılmadıkça kullanılması bir başkasına bırakılabilen niteliklerini haiz bir hak olduğunu görüyoruz.

2.2 Devre Mülk Sözleşmesinin Unsurları

Devre mülk hakkının kurulması için bazı şartlar aranmaktadır:

1- Devre Mülk Hakkı Kurulacak Taşınmaz, Mesken Nitelikli, Konut Olarak Kullanmaya Elverişli Binalardan veya Bunların Bağımsız Bölümlerinden Oluşmalıdır.

Mesken nitelikli yapı kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş yahut müstakil bağımsız bir bölüm olabilir. Şayet bağımsız bölüm söz konusu ise, yönetim planında bağımsız bölümün mesken olarak kullanılabileceği belirtilmelidir. Konut olarak kullanılan bir binanın tamamında veya birkaç dairesinde aksi kararlaştırılmadıkça diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı olmamakla birlikte devre mülk hakkı kurulabilir. (KMK m. 62) Ancak iş yeri amacıyla kurulmuş iş merkezi, alışveriş merkezi, dükkân vb. binalarda devre mülk hakkı tesis edilemez.

2- Devre Mülk Hakkı, Resmi Şekilde Noterde veya Tapu Memurluklarında Ortak Malikler Arasında Tümünün İmzasını Taşıyan Bir Sözleşme ile Kurulmalıdır.

Devre mülk hakkı yılın belli dönemlerine ayrılmalı, her paydaşın yararlanacağı dönem sözleşmede belirtilmeli ve dönemler 7 günden az olmamalıdır. (KKM m. 59) Devre mülk hakkı kurulurken her devre mülk hakkı sahibine özgülenen devre sayısı ve süreleri, bunların paylı mülkiyetteki paylaşma oranlarının eşit olması sağlanacak şekilde ayarlanmalıdır. Ancak aksinin devre mülk kurulmasına ilişkin resmi senette kararlaştırılması mümkündür (KMK m. 58/f. 1) Sözleşmede paydaşların yararlanma biçimleri, dönem süreleri, devir ve teslim, bakım ve onarım için ayrılacak süre vb. hususlara yer verilmelidir. (KMK m. 61/f. 1) Devre mülk hakkı, diğer irtifak hakları gibi resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescil ile kurulduğundan resmi senede ve tapuya sözleşmenin bir örneği eklenerek tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmelidir. Aynı zamanda satıcının veya sağlayıcının sözleşme imzalanmadan en az bir gün önce ön bilgilendirme formunu ve imzalanan sözleşmenin örneğini tüketiciye vermesi gereklidir.

3- Bir Yapıda veya Bağımsız Bölümde Devre Mülk Hakkını Kuracak Kimseler, O Binanın veya Bağımsız Bölümünün Paydaşları Olmalıdır.

Bu durum ya başlangıçta paylı olarak kazanımda bulunmak ya da malikin sonradan diğerlerine pay devretmesi suretiyle sağlanır. Şayet devre mülk hakkına bağımsız bölüm tabi olacaksa esasen ana taşınmaz üzerinde mevcut bulunan paylı mülkiyette, bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde ikinci bir paylı mülkiyet söz konusu olacaktır. Örneğin; 24 daireli kat mülkiyetine tabi bir binada 1/24 oranında arsa payı tahsis edilmiş bir bağımsız bölüm eşit paylarla altı kişiye birlikte aitse her biri bu bağımsız bölümde 1/6 pay sahibidir. [1]Bu pay durumu ana taşınmaza göre değil, bağımsız bölüme göre belirlenir ve kat mülkiyeti kütüğünün bağımsız bölüme ait sayfasına tescil edilir.

2.3 Devre Mülk Sözleşmesinin Kapsamı

Devre mülk sözleşmeleri hak sahibine bazı yetkiler verir ve hak sahibi üzerinde yükümlülükler doğurur.

A- Hak Sahibinin Yararlanma Hakkı ve Tasarrufta Bulunma Yetkisi

a) Devre mülk hakkı sahibi, bu hakka tabi taşınmazdan kendi payına tahsis edilen dönemlerde mesken olarak yararlanır ve mesken dışında başka bir amaçla kullanamaz. Her paydaş, devre mülk sözleşmesi uyarınca kendisine ayrılmış ve tapu sicilinde belirtilen devre sonunda istifade ettiği taşınmazı boşaltarak yeni hak sahibine teslim etmelidir.

Hak sahibi dönem süresi dolmasına rağmen taşınmazı tahliye etmediği takdirde dönem sahibinden birisi veya yönetici, mahallin en büyük mülki amirine başvurarak derhal taşınmazın boşalttırılmasını talep edebilir. Bu talep üzerine mülkî amirin emri ile başka bir işleme ve tebligata lüzum kalmadan taşınmazın derhal zabıta tarafından boşaltılması sağlanır. Ayrıca idare ve yargı organına başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. (KMK m. 64/2)

aa) Hak sahibi, aksi devre mülk sözleşmesinde öngörülmedikçe kendi payına özgülenen yararlanma hakkını müşterek mülkiyet payına bağlı olarak karşılıklı veya karşılıksız olarak devir ve temlik edebilir, satış vaadine konu edebilir veya kiraya verebilir. Bu hak mirasçılara geçebilen niteliktedir. (KMK m. 58/f. 4)

B- Hak Sahibinin Müşterek Mülkiyet Payını Rehnedebilme Hakkı

Paylı mülkiyet payı rehnedilebilir ve borç ifa edilmediğinde pay icra yolu ile satılarak bu paya özgülenen yararlanma hakkı da alıcıya geçer.

C- Devre Mülk Üzerinde Aynî Hak Tesisi

‘’Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.’’ (KMK m. 58/f. 3) Ayni hak tesisi sınırsız olmamalı, kurulan diğer ayni haklar bu hakkın özüyle çatışmamalıdır. Örneğin pay üzerinde kurulacak intifa hakkı, intifa hakkı sahibine bu paya ayrılan devirlerde taşınmazdan yararlanma hakkını sağlayacaktır. [2]

2.4 Devre Mülk Sözleşmesinde Şekil Şartları ve Şekle Aykırılığın Sonuçları

Devre mülk sözleşmeleri, ülkelerin yasal düzenlemelerine ve devre mülk kavramının tanımına bağlı olarak farklı şekil şartlarına tabi olabilir. Ancak genellikle devre mülk sözleşmelerinde aşağıdaki şekil şartlarına uyulması gereklidir:

• Sözleşmenin detaylarının daha net bir şekilde belirlenmesi ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça tespit edilebilmesi için sözleşme yazılı olarak yapılmalıdır.

• Sözleşmenin geçerli olması, geçerliliğinin kanıtlanması ve güvenirliliğinin artırılması için sözleşme noter huzurunda yapılmalıdır.

• Devre mülk sözleşmeleri, irtifak hakkı içermesi ve sözleşmenin üçüncü kişiler tarafından bilinmesi, geçerliliğinin ispatlanması açısından resmi şekil şartı olan tapu kaydına şerh düşülmek suretiyle yapılmalıdır.

• Sözleşmenin taraflar arasında karşılıklı olarak kabul edildiğini ve hukuki sonuçlar doğurduğunu göstermesi açısından sözleşme resmi bir makam önünde imzalanmalıdır. Resmi şekil şartı olmayan devre mülk sözleşmeleri kesin hükümsüzdür. Kesin hükümsüz sözleşmeye dayanılarak tüketiciden herhangi bir bedel istenemeyeceği gibi ödenen bedeller de tüketiciye iade edilmelidir.

2.5 Devre Mülk Sözleşmelerinde (İptal) Cayma Hakkı

Cayma hakkı, tüketicilerin haklarını korumak için önemli bir araçtır ve herhangi bir ceza veya ek ücret ödemeden sözleşmelerinden vazgeçmelerine olanak tanımaktadır. Tüketicilerin sözleşmeyi imzalamadan önce daha fazla düşünmelerine ve karar vermelerine olanak tanıyarak dönme hakkı ve önemli bir koruma sağlar. Devre Mülk Sözleşmelerinde tüketiciler sözleşmeyi imzaladıktan sonra 14 gün içinde hiçbir mazeret sunmalarına gerek kalmadan yazılı olarak bildirimde bulunarak sözleşmeden cayabilirler. Fakat ön bilgilendirme formu veya sözleşme tüketiciye teslim edilmemişse 14 günlük süre hemen başlamaz ve 1 sene ertelenerek bu süre 1 yıl 14 güne çıkmış olur. Buna ek olarak şekil şartlarına aykırı olarak yapılmış devre mülk sözleşmelerinde cayma hakkının kullanılabilmesi herhangi bir süreye tabi değildir.

Tüketicinin cayma bildiriminin satıcıya ulaşmasıyla senet, bono, ücret vb. belgeyi tüketiciye iade yükümlülüğü 90 günlük süreye tabi olarak başlar. Tüketici ise 10 gün içerisinde satıcıdan teslim aldığı edimleri geri vermekle yükümlüdür. Örneğin; sözleşme 20.06.2020 tarihli olup tüketiciye 20.09.2020 tarihinde teslim edildiyse tüketicinin 14 günlük cayma hakkı 20.09.2020 tarihinde başlayacaktır. Ancak en geç teslim tarihi 20.06.2021 olup bu tarihe kadar teslim edilmemesi vb. durumlarında tüketici 1 yıl geçtiği için cayma hakkını kullanamayacaktır.

2.6 Devre Mülk Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kanun koyucu devre mülk hakkının sona ermesine ilişkin olarak herhangi açık bir düzenlemeye gitmemiştir. Uygulamadan ortaya çıkarılan sona erme şekillerini şu şekilde ifade edebiliriz:

• Taşınmazın yok olması (yıkılması, tamamen yanması) ya da kamulaştırılması durumunda; kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi bağımsız bölümde kurulmuş ise kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona ermesi ile devre mülk hakkı son bulacaktır. (KMK m. 47/f. 1'e kıyasen). Paydaşların binayı veya bağımsız bölümü yeniden inşa etme yükümlülüğü yoktur.

• Belli bir süreye bağlanmış devre mülk sözleşmeleri sürenin dolmasıyla sona erecektir. Fakat hak sahipleri anlaşarak da kendi rızalarıyla devre mülk ortaklığını sona erdirebilirler. Ayrıca sözleşmenin tek taraflı feshedilmesi de mümkündür. Resmi şekilde düzenlenecek anlaşma ile devre mülk ilişkisi sona erdirilerek beyanlar hanesindeki kayıt da terkin edilir.

Tüm devre mülk haklarının tek bir kişide toplanması halinde devre mülk sistemi sona ermez, devre mülk hakkı malik lehine irtifak olarak devam eder ve hakkın hükümleri askıda kalır. Söz konusu kişinin devreleri elden çıkarmasıyla sistem tekrar canlanabileceği gibi, tapu memurluğuna başvurması ve devre mülk hakkının sona erdirilmesini talep etmesi de mümkündür (KMK m. 46/f. 2 kıyasen).

Buna karşılık KMK 63. Madde ‘’Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.’’ şeklinde hükmetmiştir. Nitekim kural olarak devre mülk hakkı sahipleri aksi kararlaştırılmadıkça üzerinde devre mülk hakkı tesis edilmiş taşınmazda ortaklığın giderilmesini talep edemezler. Şayet sözleşmede böyle bir kayıt varsa ortaklığın giderilmesi talebi üzerine devre mülk konusu taşınmaz satılınca tüm hak sahipleri için devre mülk hakkı sona erer.

Yukarıda belirtilen durumlar devre mülk hakkının tüm ortaklar için sona ermesine yol açan faktörler olsa da devre mülk hakkı paydaşlardan yalnız biri için de sona erebilir. Söz gelimi hak sahiplerinden birinin borcu sebebiyle müşterek mülkiyet payının haciz yoluyla satılması/rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip sonucu paydaşın müşterek mülkiyet payını ve buna bağlı olan devre mülk hakkını kaybetmesi böyledir.

2.7 Devre Mülk Satışı Sözleşmelerinde Uyuşmazlık Halinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

- Görevli Mahkeme

Devre mülk satışı sözleşmesinde, bir taraf satıcı/sağlayıcı, karşı taraf tüketici olduğundan ve sözleşmenin tüketici işleminin unsurlarını taşıması şartıyla 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda da belirtildiği üzere görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacaktır. Yargıtay içtihatları uyarınca şekil şartına uyulup uyulmadığına ve sözleşmenin iptaline ilişkin hususlara Tüketici Mahkemesince tartışılarak karar verilmesi gerektiğinden davaya konu sözleşmede resmi şekil şartı aranmamaktadır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/5613 Esas, 2022/8513 Karar Sayılı, 16.5.2022 Tarihli kararında, devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve senetlerin iadesi istemine ilişkin olarak açılan davada Tüketici Mahkemesi’nin görevli olduğunu belirtilmiştir:

‘’Devre Mülk Hakkı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Mevcut uyuşmazlığın Tüketici Mahkemeleri’nde görülmesi için davaya konu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekli olmayıp, şekil şartına uyulup uyulmadığı hususunun Tüketici Mahkemesi’nce tartışılarak bir karara varılması gerektiğinden, 6502 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlığın Tüketici Mahkemesi’nde görülüp, sonuçlandırılması gerekmekte olup 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 73/5. maddesindeki tüketici davalarının tüketicinin yerleşim yerinin bağlı bulunduğu mahkemelerde de açılabileceği hükmü de dikkate alındığında somut olayda, dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve senetlerin iadesi istemine ilişkin olup, dava dilekçesi ve dosya kapsamından taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda uyuşmazlığın, davanın ilk açıldığı yer mahkemesi olan İstanbul Anadolu 4.Tüketici Mahkemesi’nde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.’’

- Yetkili Mahkeme

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesi hükmünce genel yetkili mahkeme davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. 6502 sayılı kanunun 73/5.maddesi uyarınca tüketici davaları, tüketicinin yerleşim yerinin bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde de açılabildiğinden devre mülk sözleşmeleri ile ilgili davalarda da tüketicinin yerleşim yeri yetkili olacaktır. Ancak uyuşmazlığın taşınmaza mı, sözleşmeye mi ilişkin olduğuna göre yetkili mahkeme değişkenlik gösterecektir. Uyuşmazlık devre mülk sözleşmesine ilişkin ise tüketicinin yerleşim yerinde; sözleşmeye konu taşınmaza ilişkin ise taşınmazın bulunduğu yerde dava açılmalıdır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/1315 Esas, 2021/3746 Karar Sayılı, 22.3.2021 Tarihli kararında, taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve senetlerin iadesi ile tapu iptali istemine ilişkin olarak; Bakırköy 6.Tüketici ve Yalova 1. Asliye Hukuk Mahkemelerince (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) ayrı ayrı yetkisizlik kararı verilmesi nedeni ile açılan davada:

‘’Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki başlıklı 6100 sayılı HMK'nın 12. maddesinin birinci ve üçüncü fıkrasında "1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. 3)Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir." hükmüne yer verilmiştir. Bu kural kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece re'sen gözetilir. Somut olayda, davanın taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve senetlerin iadesi ile tapunun iptali istemine ilişkin olduğu tespit edilmiştir. Dosya kapsamında dava konusu taşınmazın bulunduğu yerin Yalova olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda uyuşmazlığın, Yalova 1. Asliye Hukuk (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.’’

şeklinde hükmederek davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekliliğini belirtmiştir.

KAYNAKÇA

*634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

*6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

*Yargıtay ve İçtihat Kararları

*Sibel ÖZEL, Hatice Selin Pürselim ARNİNG, 2020, ‘’Atipik Sözleşmelere Uygulanacak Hukuk’’, On İki Levha Yayıncılık, s. 617-661

*’Türk Hukuku’nda Devre Mülk Ve Devre Tatı̇l Sözleşmelerı̇’, Öykü Koç, Tez Danışmanı: Prof. Dr. Fikret Eren, 2020, T.C Başkent Üni̇versi̇tesi̇ Sosyal Bi̇li̇mler Ensti̇tüsü Özel Hukuk Anabi̇li̇m Dalı Özel Hukuk Yüksek Li̇sans Programı

[1] Prof. Dr. M. Kemal OĞUZMAN, Prof. Dr. Özer SELİÇİ, Prof. Dr. Saibe OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2021, s. 397 [2] Prof. Dr. M. Kemal OĞUZMAN, Prof. Dr. Özer SELİÇİ, Prof. Dr. Saibe OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2021, s. 840

Av. Emre DÖNMEZ & Stj. Av. Çağla TOKAY