TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE TÜKETİCİ HAKLARI

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; TBK 29/1 “Bir sözleşmenin ilerde kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.” maddesine göre bir ön sözleşme niteliğinde olup sözleşmeyi kuran taraflara daha sonra yapılması planlanan satım sözleşmenin kurulmasını isteme hakkını tanır. Taşınmazın satış vaadi sözleşmesi TMK 706/1’e göre şekli resmi şarta bağlıdır. “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” Bu sözleşmenin kurulabilmesi için karşılıklı iradelerin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Sözleşme noter tarafından veya tapuda düzenlendiği takdirde geçerli olacaktır. (Noterlik Kanunu Md. 60/3) Sözleşmenin Noter tarafından onaylanması yeterli olmamakla birlikte, düzenleme şeklinde hazırlanması şarttır.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarından bir diğeri de satış bedelinin sözleşmede belirtilmiş olmasıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi sırasında taşınmazın maliki olmayan kişi de sözleşmeyi kurabilir. Bu sözleşme açısından herhangi bir geçerlilik sorunu yaratmayacaktır ancak satım sözleşmesi kurulurken satışı yapacak olan taraf taşınmazın maliki olmak zorundadır.

MÜTEAHHİT İLE YAPILAN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Tüketicive satıcı arasında konut için noterlerde düzenleme şeklinde yapılacak olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi özel olarak ‘Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi’ adını almaktadır. "Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” (TKHK Md. 40) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Sözleşmeye konu olan konutun yapı ruhsatı (iskân) alınmadan geçerli bir sözleşme kurulmuş sayılmayacaktır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce tüketiciye Bakanlıkça belirlenmiş hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır. Ön bilgilendirme formunda yer alması gereken hususlar ‘Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik Madde 5’te belirtilmiştir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kurulabilmesi için yönetmelikte gösterilen şekilde sözleşmenin zorunlu içeriğine de uyulması gerekmektedir. Ön ödemeli konut satış yönetmeliği Madde 7’de zorunlu içerik şartları açıkça belirtilmiş olup kurulan sözleşme bu şartlara göre düzenlenmelidir. Belirtilen hususlara göre kurulan sözleşme geçerli ve her iki taraf için de bağlayıcıdır.

TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEDEN CAYMASI

Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkını kullandığını satıcıya bildirmesi yeterli olacaktır. Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir.

Cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.

TÜKETİCİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ

Ön ödemeli konut satışında tüketici, konutun devir veya teslimine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Tüketicinin sözleşmeden dönmesi durumunda satıcı, harcanan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafları kanunda belirtilen oranlarda tüketiciden tazminini isteme hakkına sahiptir. (Bkz. TKHK Md. 45)

Sözleşme yapılan konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılırsa, bu değişiklik tüketiciye yazılı olarak iletilir. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmezse bir ay içerisinde vergi, harç, masraf, tazminat gibi benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir.

MÜCBİR SEBEPLERLE SÖZLEŞMENİN BOZULMASI

Mücbir sebep her iki tarafında elinde olmayan önlenemez ve öngörülemez dış kaynaklı ifa engellerine mücbir sebep denir. Mücbir sebeplerden bahsedilebilmesi sözleşme kurulduktan sonra ifanın imkansızlaşması gerekmektedir. Sözleşmenin kurulduğu esnada mevcut olan imkânsızlık hallerinde sözleşme baştan kurulmamış kabul edilecektir. Mücbir sebeplere kısmi veya genel seferberlik, doğal afetler, genel grev ve salgın hastalıklar örnek gösterilebilir. Sorumluluktan kurtulmanın şartlarından biri de benzer durumdaki tüm borçlular için borcu yerine getirme imkanının ortadan kalkmış olması gerekir. Örneğin; mücbir sebeplerden olan salgın hastalıklar durumunda ülkemiz ve dünyanın içerisinde bulunduğu Covid-19 pandemisinde kamu otoriteleri tarafından alınan idari kısıtlama ve yasaklar nedeniyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, inşaatı süresinde tamamlayamamışsa, mücbir sebepler ortadan kalkana dek gecikmeden sorumlu tutulamaz. Fakat pandeminin başlangıcından itibaren yaklaşık bir buçuk sene geçtiği göz önünde bulunduruluğunda, tacir sıfatını haiz müteahhitlerin tedarik zinciri ve işleyişi bildikleri de değerlendirilerek pandemiyi gerekçe göstermeleri sonucu teslimi geciktirmelerinin mücbir sebep kapsamında değerlendirilemeyeceği kanaatindeyiz.

İdari makamların aldığı kararlar da mücbir sebeplerden sayılmaktadır. İnşaatın bulunduğu bölgenin imar izninin iptal edilmesi, imar planı iptaline ilişkin açılan davalar ve bu davalardan kaynaklı yıkım kararları ile yürütmenin durdurulması kararları alınması örnek gösterilebilir. Uygulamada, idare tarafından alınan kararlar sonucu teslimin gecikmesi de mücbir sebep hali olarak sözleşmelerde yer alsa da Yargıtay’ın, müteahhit firmanın imar iznini almakla mükellef olduğu, bu nedenle bu imar planından kaynaklı idari kararlar veya davalar sonucu gerçekleşen gecikmelerden de müteahhitin sorumlu olacağı yönünde içtihatları bulunmaktadır. Yine aksi görüşte, bahse konu idari kararlar ve davaların mücbir sebep sayılması gerektiği yönünde içtihatlar da mevcuttur. Dolayısıyla idari kararlardan kaynaklı gecikmelerde mücbir sebep haline ilişkin içtihat birliği sağlanmış değildir.

KONUTUN TESLİMİ

Ön ödemeli konut satışının devir veya teslimi sözleşme tarihinden itibaren en geç 36 ay içerisinde yapılmalıdır. Satıcı, 01.01.2021 tarihinden itibaren kanunda belirtilen süre içerisinde teslim etmediği her bir konut için 45.728 Türk Lirası idari para cezasına çarptırılır. (Ön Ödemeli Konut Satışı Yönetmeliği Madde 77)

SATICININ AYIPLI MAL SATMASI DURUMUNDA SORUMLULUĞU

Satıcı, malı satış sözleşmesine uygun olarak tüketiciye teslim etmekle yükümlüdür. Teslim tarihinden itibaren 6 ay içerisinde ortaya çıkan ayıplar konutun teslimi sırasında da var olarak sayılır aksini ispatlamak satıcıya aittir. Ayıplı konutla karşılaşan tüketicinin seçimlik hakları vardır.

“(…) Tüketici;

a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,

b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,

c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,

ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme, seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.”

Seçimlik hakların tüketici tarafından kullanılmasının müteahhit bakımından da hakkaniyete uygun olması gerekmektedir. Verilen kararlarda genellikle hakkaniyet gereği öncelikle onarımı mümkünse, fazla maliyete ve külfete yol açmayacağı durumda önce onarım hakkının kullanılması gerektiği, yapılan masrafların giderilmesine ve uğranılan zararın tazminine karar verilmektedir. Ayıpsız bir misli ile değiştirme bakımından, onarım fazla maliyet ve külfete yol açacaksa bu hakkın kullanılabileceği bu hakkın kullanılması söz konusu olacaktır.

AYIP BAKIMINDAN ZAMANAŞIMI SÜRESİ

Tüketicinin karşılaşmış olduğu herhangi bir ayıp; tesisat problemleri, ısı yalıtım eksikliği, otopark/çocuk parkı gibi vadedilen kısımların yapılmamış olması yapılsa dahi plana uygun yapılmamış olması, depreme dayanıklılık belgesinin eksikliği, belediye veya bakanlıkça onaylı olmayan projeleri hayata geçirme, ucuz ve kalitesiz işçilik konutlardaki ayıplara örnek verilebilir. Bu ve bunlar gibi ayıplar 5 yıl süreyle müteahhittin sorumluluğundadır. İkinci el konut satışlarında ise bu süre 3 yıldır. Ayıp, ağır kusurla veya hile ile gizlenmişse zamanaşımı söz konusu değildir.

UYUŞMAZLIK DURUMUNDA TÜKETİCİNİN İZLEMESİ GEREKEN YOL

Yukarıda belirtildiği şekilde, tüketicinin kusurundan kaynaklanmayan açık veya gizli bir ayıbın söz konusu olması halinde, tüketicinin sayılan seçimlik haklarına başvurma, bu ayıplardan ve farklı sebeplerden kaynaklı durumlarda gecikme yaşanması halinde de tüketicinin aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı talep etme ve sözleşmeden cayma/dönme hakları söz konusu olacaktır.

Av. Emre DÖNMEZ & Stj. Av. Aybüke AKKANAT