SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ

1. GENEL OLARAK

Simsarlık sözleşmesi, iş görme amacına yönelik olarak kurulan, karşılıklı olarak hem simsarın hem de iş sahibinin birbirine uygun irade beyanları sonucunda akdedilen sözleşmedir. İş sahibi ve simsar arasında akdedilen bu sözleşme asıl sözleşmedir. Sözleşmenin tarafı olan iş sahibi, sözleşmenin diğer tarafı olan simsara vekalet verir. Bu bağlamda, simsarlık sözleşmesi için vekalet hükümlerinin uygulanabileceği anlaşılmalıdır.

Yazıda simsarlık sözleşmesinin ne olduğundan, sözleşmenin taraflarından, vuku bulacak bir uyuşmazlık olması halinde görevli ve yetkili mahkemeden, simsarlık sözleşmesinin esaslı unsurlarından bahsedilecek, simsarlık sözleşmesi ve komisyon sözleşmesi ayrımı aktarılacak ve son olarak da taşınmaz simsarı incelenecektir.

Anahtar Kelimeler: Simsar, Simsarlık Sözleşmesi, Tellal, Taşınmaz, Komisyon Sözleşmesi.

2. SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Simsarlık sözleşmesi, 6098 Sayılı TBK’nin 520-525. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Eski TBK ve eski TTK kapsamında simsarlıkta ayrıca bir ticaret simsarlığı da mevcuttu. Fakat yeni kanunda böyle bir ayrıma gidilmemiştir.

TBK Madde 520/1’de simsarlık sözleşmesi “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kanuni tanımdan da anlaşılacağı üzere, simsarlık sözleşmesinin tarafları, simsar ve iş sahibi kimsedir.

Kanuni tanımda belirtildiği gibi simsar, kendisi ve iş sahibi yani vekalet vereni ile yapmış olduğu sözleşme gereği, iş sahibi ve üçüncü kişiyi tanıştırması veya iş sahibi ve üçüncü kişi veya kişiler arasında sözleşme kurulmasını sağlaması gerekmektedir. Fakat burada kurulan sözleşme, yalnızca iş sahibi ve üçüncü kişi arasında kurulmaktadır. Simsar sonradan kurulan ve kurulmasına vesile olduğu bu sözleşmenin tarafı değildir. Dolayısıyla simsarlık ilişkisi içerisinde iki sözleşme barındırmaktadır. Bunlardan biri simsarlık sözleşmesi diğeri ise simsarın kurulmasına aracılık ettiği sözleşmedir.

TBK Madde 520/2’de simsarlık sözleşmelerinde düzenlemenin mevcut olmadığı durumlarda vekalete ilişkin hükümlerin uygulanacağı “Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.” şeklinde hükme bağlanmıştır.

Simsarlık sözleşmesi, tarafların -simsar ve iş sahibi, vekalet veren- karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının varlığıyla kurulmaktadır. Sözleşmenin kurulmasında herhangi bir geçerlilik şartı öngörülmediğinden tarafların karşılıklı irade beyanları da herhangi bir şekil şartına tabi tutulamaz. Simsarlık sözleşmesinin aynı zamanda şekil serbestisi bakımından istisnası taşınmaz simsarlığı sözleşmelerinde vuku bulur. TBK Madde 520/3’te taşınmaz simsarlığına ilişkin sözleşmenin yazılı olması gerektiği “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Şeklinde hükme bağlanmıştır. Yazılı olma şartı sözleşmenin geçerlilik şartıdır.

Simsar yalnızca aracılık faaliyeti yapakla mükelleftir. Aracılık faaliyeti sadece sözleşme yapmak isteyen tarafları bir araya getirmekten ibaret olabileceği gibi, sözleşmenin pazarlık safhasına katılmayı, sözleşme taslağını hazırlamayı da içerebilir.[1] Simsarın ücrete hak kazanabilmesi için sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi yeterlidir. Yani aracılık faaliyeti sonucu, üçüncü kişi ve iş sahibi arasında bir sözleşme akdedilmesi gerekmektedir. TBK Madde 521/1’de bu husus “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.” şeklinde düzenleniştir. Maddenin devamındaki fıkrada ise simsarın ücrete hak kazanmasında geciktirici şartın mevcut olduğu hal “Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bunun yanı sıra kural olarak, simsar yapmış olduğu aracılık faaliyetleri için veya yapmış olduğu giderler için ek bir ücret talep edemez. Ancak, simsarın aracılık faaliyetleri sonucunda sözleşme kurulmamışsa, simsarın bu süreçte yapmış olduğu giderler, simsar ve iş sahibinin önceden kararlaştırması şartıyla, ödenebilir. Bu husus, TBK Madde 521/3’te “Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu bakımdan simsarın sözleşmenin kurulması için sarf ettiği çaba, eğer aracılık faaliyeti sonunda sözleşme kurulmamışsa ve taraflarca belirlenmemişse, ücrete tabi olmayacaktır.

“…6098 sy. Türk Borçlar Kanunu’nun 520 vd. maddelerine göre simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/3816 Esas, 2020/7535 Karar Sayılı, 09.12.2020 Tarihli kararı)

Simsarlık sözleşmesinde ücret taraflar arasında belirlenebilir. Simsara ödenecek olan ücret sözleşmenin zorunlu unsuru olduğundan şayet taraflar arasında ücretin miktarı hususunda anlaşılmadığı yahut ücretin belirlenmediği durumlarda ücretin ne olacağı TBK Madde 522’de “Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Simsar bazı hallerde ücret hakkını kaybetmektedir. TBK Madde 523’te simsarın ücret hakkını kaybettiği durumlar “Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa, ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder.” şeklinde düzenlenmiştir. Dolayısıyla simsar, her iki taraftan da bağımsız olarak üstelik her iki tarafa da -iş sahibi ve üçüncü kişi- eşit şekilde davranarak faaliyetlerini sürdürmekle yükümlüdür.

Evlenme simsarlığı ise taraflar arasında simsarın devreye girerek, evliliğe olanak hazırlaması veya evlilik ilişkisinin kurulmasına aracılık etmesi amacıyla kurulan hukuki ilişkidir.[2] Evlenme simsarının, bu işini ücretsiz bir şekilde yerine getirmesi gerekmektedir. Eğer ki evlenme simsarı, işi bir ücret karşılığında yerine getiriyorsa yahut yerine getirmeyi vaat ediyorsa, bu hususun ahlaka ve hukuka aykırı olduğu kabul edilir. Simsarın kendisine ödenmesi gerektiğini ileri sürdüğü borç hukukumuzda ‘eksik borç’ niteliği haiz bir borçtur. Dolayısıyla, borçlunun borcunu ödemekle yükümlü değildir fakat karşı tarafın borcunu ifa etmesi geçerlidir ve borcu sona erdirir. Fakat simsar, borçlunun borcunu ödemesi için mahkemeye başvuramaz, hakkında takip yatıramaz. Bu husus TBK Madde 524’te “Evlenme simsarlığından doğan ücret hakkında dava açılamaz ve takip yapılamaz.” şeklinde düzenlenmiştir.

2.1. SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

Simsarlık sözleşmesinin tarafları kanuni tanımda da belirtildiği üzere simsar ve iş sahibidir. Simsar, sözleşmenin kurulması için aracılık faaliyetlerini yürüten, tarafları tanıştıran, pazarlık girişimlerinde rol üstlenen ve uyuşmazlıkların giderilmesi konusunda arabulucu görevi üstlenen kişidir. İş sahibi kişi ise, kendisi ve üçüncü kişi arasında sözleşme imzalanmasına vesile olması hususunda simsara vekalet verendir.

2.2.SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE GÖREVLİ MAHKEME

Simsarlık sözleşmesinde görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3. Maddesinde simsarlık da tüketici işleri arasında yer almaktadır. Dolayısıyla, simsarlık sözleşmesine ilişkin olan işler tüketici işi olarak adlandırılacak ve bunlara ilişkin uyuşmazlıklar tüketici mahkemesinde görülecektir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2015/14583 Esas, 2016/321 Karar Sayılı, 14.01.2016 Tarihli kararında 6502 Sayılı TKHK’ye atıf yaparak, simsarlık hususundaki uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğuna karar vermiştir:

“…28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3. maddesi, tüketici işleminin kapsamını esaslı biçimde değiştirmiş, aynı Kanunun 83/2. maddesi ise "Taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu işlemler ile diğer kanunlarda düzenleme yapılması bu işlemin tüketici işlemi sayılmasını ve bu kanunun görev ve yetkiye ilişkin hükümlerinin uygulanmasını engellemez." diyerek kanunun uygulama alanını daha da genişletmiştir. 6502 sayılı Kanunun 3. maddesinde “Tüketici işlemi; eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dahil olmak üzere kurulan her türlü sözleşme ve işlemi kapsar.” şeklinde yeniden tanımlanmıştır. Bu hüküm mülga 4077 sayılı Kanunun 3/h bendindeki tüketici işlemi tanımından daha kapsamlıdır. Bundan böyle, 6502 sayılı Kanunun tüketici işlemleri ile tüketiciye yönelik uygulamaların tüketici mahkemelerinde çözümünü öngören 73. maddesi hükmü ile içeriği az yukarıda yer alan 83/2. maddesinin açık hükmü nedeniyle yukarıda sayılan sözleşme ve işlemler tüketici mahkemesinin görev alanına girmiştir. Somut olayda davacının, davalı emlak komisyoncusu ile aralarında simsarlık sözleşmesi, müteahhit olan diğer davalı ile ise alım- satım sözleşmesi mevcuttur. Davacı bu sözleşmelerin gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan alacağının tahsilini talep etmiştir. Dava tarihi itibariyle yürürlüğe girmiş olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3, 73/1 ve 83/2 maddeleri uyarınca bu tür davalara bakma görevinin tüketici mahkemelerine ait olduğu nazara alındığında uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekir…”

2.3. SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE OLMASI GEREKEN ESASLI UNSURLAR

Sözleşmenin tarafları, bahsedildiği ve kanuni tanımdan da anlaşılacağı üzere, simsar ve iş sahibidir. Sözleşmenin unsurları ise;

• Bağımsızlık

• Geçicilik

• Yazılı şekil

• Aracılık

• Ücret

şeklindedir.

Simsar, iş sahibi ve diğer üçüncü kişiden bağımsız olarak hareket eder. Simsarlık sözleşmesinde, vekalete ilişkin hükümler uygulandığından dolayı simsar ile iş sahibi arasında vekalet ilişkisi haizdir. Simsar, iş sahibinin çalışanı değildir.

Simsarlık sözleşmesi, sözleşmede belirli bir tarih belirtilerek akdedilir. Sözleşme pek tabii ki sonsuza kadar sürmez. İş sahibi kimsenin vekalet verdiği iş boyunca simsar sözleşme tarafıdır. Dolayısıyla, simsarın vekil olduğu işi tamamlaması yahut sözleşmede belirtilen sürenin sona ermesiyle simsar artık sözleşmenin tarafı olmaktan çıkar. Bu bağlamda simsarlık sözleşmesinin geçicilik özelliği hasıl olur.

Sözleşme, eğer ki taşınmazı konu ediniyorsa, simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak imzalanması gerekmektedir. Yazılı şekil şartı sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Taşınmazı konu eden simsarlık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gerektiği TBK Madde 520/3’te “Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.” şeklinde düzenlenmiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2013/23496 Esas, 2014/31828 Karar Sayılı, 20.10.2014 Tarihli kararında, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı yapılması gerektiğine ilişkin şu şekilde karar vermiştir:

“…BK’nun 404/son maddesinde “gayrimenkul tellallığı akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz” hükmü bulunmaktadır. Bu itibarla taraflar arasında yapılan “satış sözleşmesi“ başlıklı sözleşmenin geçerliliğe ilişkin yazılı olma şartını taşıdığı, sözleşmenin 3. maddesinde alıcı ve satıcının aracılık hizmeti nedeniyle davacıya ödeyeceği ücret miktarı belirlenerek paraf edildiği, 5. maddesinde ise sözleşmeye uymayan tarafın komisyoncunun ücretini ödemekle sorumlu olacağı düzenlenmek suretiyle sözleşmeyi davacının komisyoncu sıfatıyla, dava dışı M. B..’ın alıcı sıfatıyla, davalı Meryem’e vekaleten diğer davalı Abdurrahman’ın satıcı sıfatıyla, davalı Abdurrahman’a atfen imzalandığı anlaşılmaktadır. Dava konusu sözleşmenin içeriği itibariyle satıcı ve alıcılar yönünden haricen düzenlenmiş bir satış sözleşmesi niteliğinde olmakla beraber, davanın tarafları olan satıcı ile davacı emlakçı arasındaki akdi ilişki itibariyle tellallık sözleşmesi mahiyetinde olduğunun kabulü gerekir. Hal böyle olunca mahkemece öncelikle davalının imzaya itiraza ilişkin savunması doğrultusunda bilirkişi incelemesi yapılarak, sözleşmedeki imzanın davalı A. K..’a ait olması halinde tellallık sözleşmesinin yasal koşula uygun olarak yazılı yapılmakla geçerli olduğu kabul edilerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı olarak davanın reddine dair hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup…”

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2013/30032 Esas, 2014/6050 Karar Sayılı kararında taşınmazı konu edinen simsarlık sözleşmesinin yazılı olması gerektiğine ilişkin karar vermiştir:

“…Kanunun bu hükmü emredici niteliktedir. Tellallık sözleşmesi için öngörülen yazılı şekil ispat değil, geçerlilik şartıdır. Bu hususu mahkemenin kendiliğinden nazara alması gerekir. Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 13.5.2011 tarihli iki sayfadan ibaret emlak sözleşmesinin incelenmesinde; tarafları borç ve yükümlülük altına sokan ilk sayfada imza bulunmadığı görülmektedir. Bu durumda, taraflar arasında yazılı olarak yapılmış geçerli bir tellallık sözleşmesinin varlığından bahsedilemez…”

Yargıtay 19. Hukuk Dairesi, 2009/11186 Esas, 2010/5637 Karar Sayılı, 10.5.2010 tarihli kararında:

“Gayrimenkul tellallığı akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz. Bu husus akdin geçerlilik şartıdır. Davalı taraf davacı ile aralarında yazılı bir akit bulunmadığını ve davacının dayandığı metinlerdeki imzanın şirketlerini temsil ve ilzama yetkili olan kişilere ait olmadığını beyan etmiştir. Söz konusu husus araştırıl­malıdır.” Simsarlık sözleşmesinde, simsarın aracılık etmesi de sözleşmenin unsurlarından biridir. Simsar, iş sahibi ile arasındaki sözleşme gereği, iş sahibi ve üçüncü kişinin tanıştırılması, pazarlığa katılma, sözleşmenin imzalanmasına kadarki her faaliyet aracılık teşkil etmektedir. Sözleşmenin diğer unsuru olan ücret, simsarlık sözleşmesi sonrası iş sahibi ve üçüncü kişi arasında bir sözleşme kurulması durumunda simsar ücrete hak kazanmaktadır. Simsarın ücrete hak kazanması TBK Madde 521’de “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.” şeklinde düzenlenmiştir. Ücret için asıl sözleşmenin yapılması ile tellalın faaliyeti arasında bir nedensellik bağının ispatı gerekir. Tellal bu durumunun varlığını her türlü delille ispat edebilir.[3] Ücret, taraflar arasında belirlenebileceği gibi eğer belirlenmemişse nasıl bir belirleme yolunun izleneceği TBK Madde 522’de “Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.” şeklinde hükme bağlanmıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/13-7 Esas, 2015/1677 Karar Sayılı, 17.06.2015 Tarihli Kararında simsarlık sözleşmesinin unsurlarını şu şekilde karara bağlamıştır:

“… Uyuşmazlığın çözümü için “tellallık(simsarlık) sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır: Tellallık(simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 404- 409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. Mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) 100 vd. maddelerinde düzenlenmiş bulunan ticari işler tellallığı 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) tarafından ele alınmamıştır. Böylelikle konuya ilişkin olan özel hüküm genel hüküm ikiliği ortadan kalkmıştır. TBK. m. 520/1’e göre simsarlığın (tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır: “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir”. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, “Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir” şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK’nun 404 vd. maddelerinde, “tellallık” olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu. Bu tanımlardan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır. b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki TBK. m. 520/3 (BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, “taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz”. Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme (asıl sözleşme), herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK. m. 520/2’ye (BK m.404/2) göre “simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekalete ilişkin hükümler uygulanır” denilmiştir. Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mâni olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş aleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru haline gelmiştir…”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2018/1110 Esas, 2020/1006 Karar Sayılı, 08.12.2020 Tarihli Kararında:

“…Uyuşmazlığın çözümü için simsarlık sözleşmesinin hukuki niteliği üzerinde durulmasında yarar vardır. 13. Simsarlık sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 404-409. maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520-525. maddeleri arasında düzenlenmiştir. 14. 6098 sayılı TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. Bu hüküm mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. 15. Bu tanımdan hareket edilerek simsarlığın unsurları şu şekilde tespit olunabilir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekâlet edimi üstlenmiştir. Simsar, iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir. c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı TBK’nın 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı BK m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. 16. Simsarlık sözleşmesi vekâlet sözleşmesinin, konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. Bu sebeple TBK’nın 520/2. maddesinde (BK m. 404/2) "simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır" denilmiştir…”

3. SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ VE KOMİSYON SÖZLEŞMESİ

Komisyon sözleşmesi, TBK 532-546 Maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK Madde 532’de komisyon sözleşmesi “Alım veya satım komisyonculuğu, komisyoncunun ücret karşılığında, kendi adına ve vekâlet verenin hesabına kıymetli evrak ve taşınırların alım veya satımını üstlendiği sözleşmedir. Bu bölümdeki hükümler saklı kalmak üzere, komisyon sözleşmelerine vekâlet hükümleri uygulanır.” şeklinde tanımlanmıştır. TBK m.532-546’da hüküm bulunmayan hallerde komisyon sözleşmesine vekalet sözleşmesi hükümleri uygulanır. (TBK Madde 532/2: “Bu bölümdeki hükümler saklı kalmak üzere, komisyon sözleşmelerine vekâlet hükümleri uygulanır.”)

Komisyon sözleşmesi ve simsarlık sözleşmesi arasındaki farklara değinirken mevcut olan farklılıklar dört başlık altında incelenecektir. Bu dört başlık sözleşmelerin unsurları, sözleşmenin tarafları, tarafların hak ve borçları ve sözleşmelerin sona ermesi şeklindedir.

a) Simsarlık sözleşmesi ve komisyon sözleşmesinin türleri

Simsarlık sözleşmesinin türleri, gayrimenkul simsarlığı (emlakçılık), özel istihdam büroları, borsa simsarı, sigorta brokeri, taşıma işleri simsarlığı, evlenme simsarlığıdır. Komisyon sözleşmesi türleri ise, alım satım komisyonculuğu, taşıma işleri komisyonculuğu, borsa komisyonculuğu, sermaye piyasası araçları komisyonculuğu şeklindedir.

b) Sözleşmelerin tarafları

Simsarlık sözleşmesinde taraflar simsar ve vekalet veren iş sahibidir. Komisyon sözleşmesinin tarafları ise, komisyoncu ve müvekkildir.

c) Tarafların Hak ve Borçları

Simsarlık sözleşmelerinin bir tarafı olan simsarın hak ve borçları: özen borcu, sözleşmenin kurulmasına aracılık etme borcu, iş sahibini bilgilendirme ve hesap verme borcu, sadakat borcu, talimatları yerine getirme borcu, sır saklama borcu, işi bizzat yapma borcu; hakları ise ücret hakkı, eğer vekalet verenle kararlaştırılmışsa giderleri talep etme hakkı. Vekalet verenin borçları ise ücret ödeme borcu ve eğer taraflar arasında kararlaştırılmışsa giderleri ödeme borcu; hakları ise, vekalet verdiği simsarın kurulmasına aracılık ettiği sözleşmeyi kurama hakkı ve vekalet verdiği simsarın faaliyetlerinden fayda sağlamadan istediği gibi sözleşme kurma hakkı şeklindedir.

Komisyon sözleşmesinde komisyoncunun borçları, iş görme borcu, talimatları yerine getirme borcu, sadakat borcu, sır saklama borcu, özen borcu, müvekkili bilgilendirme borcu; hakları ise, ücret talep etme hakkı, yaptığı masraf ve giderleri faizi ile talep edebilme hakkı, hapis hakkı, taraf olma hakkı, malı açık arttırmayla satışa çıkarma hakkı. Müvekkilin borçları, ücret ödeme borcu, masraf ve giderleri faizi ile ödeme borcu, katlanma borcu; hakları ise, hak ve borçların devrini talep hakkı şeklindedir.

d) Sözleşmenin Sona Ermesi

Simsarlık sözleşmelerinde ve komisyon sözleşmelerinde sona erme halleri, TBK’de hüküm bulunmaması durumunda vekalet hükümleri doğrultusunda sona erecektir. Bunlar ifa, ifa imkansızlığı, sürenin sona ermesi, tek taraflı sona erdirme, ölüm, ehliyetin kaybedilmesi, iflas şeklindedir.

4. Taşınmaz Simsarları

Taşınmaz simsarlığı, bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyetidir.[4] Taşınmaz simsarı, taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi bir hak kurulmasına katkıda bulunur, sözleşme kurulasına aracılık eder.

Buradan hareketle taşınmazın satımı, kiralanması, alım-satım vaatleri, taşınmaz karşılık gösterilerek ödünç alınması, arsa karşılığı inşaat yapılması, taşınmaz trampası, taşınmaz üzerinde irtifak, sükûna, sulama, geçit hakkı sözleşmelerinin kurulması, taşınmazın sermaye olarak konulduğu ticaret şirketi kurulması, taşınmaz üzerinde ipotek tesisi, alım, geri alım, önalım gibi eşyaya bağlı borç doğuran sözleşmelere aracılık edilmesi durumunda tellallık sözleşmesinin yazılı olarak yapılması gereklidir.[5]

Şüphesiz yazılı olarak akdedilen simsarlık sözleşmesi, tellalın ücreti için ileride ortaya çıkabilecek herhangi bir uyuşmazlıkta, tellala ispat hususunda önemli ölçüde fayda sağlayacaktır.

4.2. Taşınmaz Simsarının Tacir Olması Durumunda Ücret Talebi

TTK Madde 20 “Tacir olan veya olmayan bir kişiye, ticari işletmesiyle ilgili bir iş veya hizmet görmüş olan tacir, uygun bir ücret isteyebilir. Ayrıca, tacir, verdiği avanslar ve yaptığı giderler için, ödeme tarihinden itibaren faize hak kazanır.” Hükmü tacir konumundaki taşınmaz simsarının, tarafları tanıştırma ve sözleşmenin kurulmasına aracılık etme faaliyetlerinin karşılığı olan ücreti talep edebilmesine imkân sağlayacaktır. Bu madde, simsarların menfaatlerinin korunması açısından önem arz etmektedir.

Taşınmaz simsarının, geçersiz olan yahut mevcut olmayan bir simsarlık sözleşmesinde ücrete hak kazanamaması durumunda, tarafları tanıştırma ve sözleşmenin kurulmasına aracılık etme faaliyetlerinin karşılığını TTK Madde 20 uyarınca münasip bir ücret talep edebilecektir. Yeter ki, taşınmaz simsarı, yapmış olduğu aracılık faaliyetlerini ispat edebilsin.

Bu bağlamda tacir sıfatı haiz simsarın yapmış olduğu aracılık faaliyetlerini ispat etmesiyle TTK Madde 20 uyartınca uygun miktarda bir ücret talep edebilecektir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 2000/4982 Esas, 2000/5792 Karar Sayılı, 20.06.2000 Tarihli Kararında:

"Ancak, BK. nun 404/son maddesi hükmüne göre, her türlü taşınmaz tellallığı sözleşmesinin yazılı olmasının geçerlilik koşulu olduğu yolundaki buyurucu kurala uygun olarak taraflar arasında bu nitelikte bir yazılı sözleşme bulunmadığı için davalı emlak komisyoncusu bu sözleşme çerçevesinde ücret talebinde namaz ise de, tarafların tacir olmasına ve toplanan kanıtlarla davalının davacı tarafa kiralık işyeri bulunmasında hizmet ifa etmiş olduğunun sabit olmasına göre TTK.nun 22.maddesindeki karşı tarafın ticari işletmesi ile ilgili bir iş veya hizmet görmüş olan davalının uygun bir ücret isteyebileceği hükmü gözetilerek davalının hak kazandığı, uygun bir ücret miktarı belirlendikten sonra davanın kısmen kabulüne karar verilmek gerekirken, Yasanın anılan açık buyurucu hükmüne aykırı düşen meslek odası cevabına üstünlük tanınarak davalının tüm tellallık ücretine hak kazandığı sonucuna varılması doğru görülmemiştir."

KAYNAKÇA

1. Yusuf Erdem MİRHANOĞULLARI, TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNDE SİMSARIN VE İŞ SAHİBİNİN HUKUKİ DURUMU, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi- Yıl 8, Sayı 15, Haziran 2020- s. 599 – 619

2. Çağlar ÇAĞLAYAN, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmelerinde Yargıtay Uygulaması, Ankara Barosu Dergisi 2016/1, S.441/455

3. Şükrü YILDIZ, TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE ŞEKLE UYULMAMASININ HUKUKİ SONUÇLARI, Cevdet Yavuz’a Armağan, S.3045/359

4. Deniz SÖNMEZ, SİMSARLIK SÖZLEŞMESİNDE ÜCRET, T.C. İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI, YÜKSEK LİSANS TEZİ, İSTANBUL – 2019

5. Efrail AYDEMİR, Taşınmaz Mal Simsarlığı İlişkisinde Sözleşmenin Kurulması ve Konusu, THD, C. 9, S. 100, Y. 2014

[1] Şükrü YILDIZ, TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE ŞEKLE UYULMAMASININ HUKUKİ SONUÇLARI, Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 3046 [2] Efrail AYDEMİR, Taşınmaz Mal Simsarlığı İlişkisinde Sözleşmenin Kurulması ve Konusu, THD, C. 9, S. 100, Y. 2014, s.268 [3] Sabih Arkan, Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s.193 [4] Şükrü YILDIZ, “TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE ŞEKLE UYULMAMASININ HUKUKİ SONUÇLARI”, Cevdet Yavuz’a Armağan, sf. 3047 [5] Şükrü YILDIZ, “TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE ŞEKLE UYULMAMASININ HUKUKİ SONUÇLARI”, Cevdet Yavuz’a Armağan, sf. 3048

Av. Emre DÖNMEZ & Stj. Av. Selda DEMİREZEN