KİRAYA VERENİN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA SÖZLEŞMEYİ FESİH HAKKI

1. GİRİŞ

Kural olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kiralananı sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak kira kontratını feshedemez. Ancak TBK’da bazı durumlarda kiraya verenin tek taraflı fesih hakkı düzenlenmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 347 gereği kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sonunda belirli şartları sağlamak üzere sözleşmeyi feshedebilecektir. Aynı madde hükmünde kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Bu husus belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde farklılık arz edeceğinden bunlar yukarıda bahsettiğimiz ve konunun temeli olan TBK Madde 347 ile beraber incelenecektir.

Anahtar Kelimeler: Kira Sözleşmesi, Fesih, Belirsiz Süreli, Belirli Süreli, TBK, Uzama Süresi, Tahliye.

2. Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

2.1. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

Tarafların, kira süresini gün, ay ve yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleridir. Tarafların kira sözleşmesinde kira süresini ne bir şekilde belirlememiş veya bu süre hususunda herhangi bir şekilde anlaşmaya varılmamışsa bu kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesidir.

TBK Madde 327 gereği kira sözleşmeleri “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.” Şeklinde bir ayrıma tabi tutularak hükme bağlanmıştır.

10 yılı geçmiş olan belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona erdirilmesi 6098 Sayılı TBK Madde 347/2’de “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” Şeklinde düzenlenmiştir. Eş anlatımla kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda, kira sözleşmesinin herhangi bir neden belirtmeksizin feshedebilecektir. Ancak kiraya veren fesih hakkını kullanırken bazı kurallara uymak zorundadır. Bunlar 6098 Sayılı TBK Madde 328 ve 329’da şu şekilde açıklanmıştır:

II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi

1. Genel olarak

MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında

MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Kiraya verenin kanunda geçen fesih bildirim sürelerine ve fesih süresine uymaması durumunda yapmış olduğu tüm işlemler, kastettiği fesih dönemi için geçerliliğini kaybedecek ve bir sonraki dönem için geçerlilik kazanacaktır.

Bununla birlikte belirsiz süreli kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshedilebilmesi için yapılacak olan fesih bildiriminin TBK Madde 348 bağlamında yazılı olmasının gerekliliğine “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.” Şeklinde hükmedilmiştir. Yazılı şekil şartına uyulmadığı takdirde sözleşme için kesin hükümsüzlük yaptırımı uygulanacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7238 Esas, 2017/16609 Karar Sayılı, 28.11.2017 Tarihli Kararında konut ve çatılı işyeri olmayan yerler için TBK Madde 347’yi uygulamamıştır:

“…Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir hükmünün uygulanabilmesi için somut olayda mevcut kira ilişkisinin konut ve çatılı işyeri kirası olması gerekmektedir. Aynı zamanda dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 13.04.2005 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli baz istasyonu kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin konusu... İli... Asfaltı üzerinde 11 Pafta... Ada 17 Parselde kayıtlı taşınmazdır. Sözleşmenin 3. maddesinde Sürenin hitamından (3 Ay) evvel taraflardan herhangi biri akdi fesih ettiğini diğer tarafa münhasıran noter kanalıyla açık bir şekilde ihbar etmedikçe sözleşme aynı şartlar ile ve aynı sure için uzatılmış sayılacağı kararlaştırılmıştır. Dava konusu kiralananın niteliğinin baz istasyonu olması nedeniyle Konut ve Çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi yerlerden değildir. Bu sebeple uyuşmazlığın çözümünde genel hükümlere tabi kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerekir. Genel Hükümlere tabi kira sözleşmesinde; ...'nun 327. Maddesi gereğince açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Ancak taraflar bu durumda kira süresi içerisinde ya da dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair bir ihtar tebliğ ettirir ise kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. O zaman ihtarname tebliğ eden taraf her zaman dava açabilir. Dava konusu olayda, sözleşmenin 3. maddesindeki düzenleme uyarınca taraflar fesih hakkını kullanmadığından sözleşme aynı şartlarda ve sürede uzamıştır. Kira süresi olan 13.04.2010 tarihinde taraflar sözleşmeyi feshetmemiş ve sözleşme 13.04.2015 tarihine kadar uzamıştır. İhtarname kiracıya 27.11.2014 tarihinde yani kira süresi içerisinde tebliğ edilmiş ve dava 15.07.2015 tarihinde açılmıştır. Bu sebeple açılan tahliye davasının bu gerekçe ile kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde ...'nun 347. maddesi hükmünde öngörülen yasal düzenleme çatılı işyerleri ve konut kiraları hakkında kabul edildiği, davaya konu taşınmazın çatılı işyeri olmaması nedeniyle Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin uygulanması olanağı bulunmadığı halde davanın bu gerekçe ile kabulüne karar verilmiş olması doğru değil ise de; sonucu itibariyle karar kabule ilişkin olduğundan hükmün gerekçesinin düzeltilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir…”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/1859 Esas, 2018/2864 Karar Sayılı, 22.03.2018 Tarihli kararında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi sonrası fesih hakkını yeni kanunun yürürlük tarihine göre şu şekilde hükme bağlamıştır:

“…Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu'nun Geçici 2. maddesinde bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Davacı, sözlü kira ilişkisine dayanarak davalının tahliyesini istemiş, mahkemece sözleşme başlangıcının sorulması üzerine, davacı vekili 19.10.2015 tarihli dilekçesi ile kira başlangıcının 15.10.2002 olduğunu beyan etmiştir. Davalı vekili 28.07.1988 başlangıç tarihli ve 28.07.2020 bitiş tarihli yazılı kira sözleşmesi sunmuş ise de; yazılı sözleşmede kiracının dava dışı... Olduğu anlaşılmakla bu yazılı sözleşme davada esas alınamaz. Bu durumda taraflar arasında 15.10.2002 başlangıç tarihli ve belirsiz süreli kira ilişkisinin olduğu kabul edilmelidir. Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte(01.07.2012) davacının beyan ettiği sözleşme başlangıcı olan 15.10.2002 tarihinden itibaren TBK' nun 347/2 maddesi uyarınca on yıllık süre gerçekleşmemiştir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir…”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/6410 Esas, 2015/9202 Karar Sayılı, 27.10.2015 Tarihli kararı:

“…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/09/2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan 3800 m2 yüzölçümlü yerin cinsinin tapuda "içinde deposu bulunan zeytin ağaçlı tarla ve bağ" olarak açıklandığı, sözleşmenin hususi şartlar bölümünde yer alan 1. maddesinde ise; "... Arsa ve üzerindeki 9mx20m ebadındaki bina 6mx20m ebadında üstü açık rampadır" açıklamasına yer verildiği görülmektedir. Yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile dosya arasına giren fotoğraf ve uydu çekimlerine göre kiralananın hakim vasfının arsa olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre uyuşmazlığın yukarıdaki açıklamalar uyarınca Türk Borçlar Kanunu genel hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. 1.9.2002 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi 01.09.2012 tarihinde süresiz hale gelmiştir. Kira sözleşmesi süresiz hale geldiğine göre tahliye için feshi ihbarda bulunulup bulunulmadığı araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir…”

2.2. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi

6098 Sayılı TBK, belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi sonrası sona ermeyi bu süre sonunda kiraya verenin her uzama yılı bitiminden en az 3 ay öncesinde bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir neden göstermeksizin feshedebilecektir. TBK Madde 347/1, belirli kira sözleşmelerinin 10 yıllık uzama süresi sonunda sona ermesini “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Şeklinde hükme bağlamıştır.

Belirli süreli sözleşmelerde karıştırılan ve bir o kadar önemli olan husus tarih hesaplamalarıdır. Bu hususa dair bir örnek verecek olursak: iki yıl için akdedilen 05.05.2015 tarihli bir sözleşme kiracı tarafından feshedilmediği durumda 05.05.2017 tarihinde son bulacaktır. Bu tarihten itibaren geçirilen her sene uzama süresi olarak kabul edilecektir. 05.05.2017 tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresi sonrası net tarih 05.05.2027 tarihine tekabül edecektir. Kiraya verenin 10 yıllık uzama süresi sonrası fesih hakkını yerine getirebilmesi için kanun tarafından öngörülen fesih bildirim süresine de uyması gerekmektedir. Bu süre, fesih bildiriminin en az 3 ay önceden yapılmasıdır. Bu bağlamda, şayet kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiracının taşınmazı devretmesini istiyorsa bu durumda bildirimini en az 3 ay öncesi olan 05.02.2027 tarihinde yapmalıdır.

Özetle kiraya verenin belirli süreli kira sözleşmesini 10 yıllık uzama süresi sonunda, geçerli bir kira sözleşmesinin olması, uzama süresinin 10 yıl olması ve 10 yıllık uzama süresinin bitiminden 3 ay öncesine kadar bildirim yapması şartlarının da gerçekleşmesiyle, herhangi bir sebebe dayanmadan sözleşmeyi feshedebilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/5842 Esas, 2018/9609 Karar Sayılı, 04.10.2018 Sayılı Kararında, belirli süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresine ve TBK Madde 347’ye değinerek bu hususları karara bağlamıştır:

“…6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nın 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür. Somut olayda; Davacı davasında 01.05.2001 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanmıştır. Davacı bu kira sözleşmesine göre dava açmış ise de, davalı taraflar arasında geçerli sözleşmenin 01.05.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme olduğunu savunmuştur. Mahkemece öncelikle davalının dosyaya sunmuş olduğu bu kira sözleşmesi üzerinde durulması yukarıda açıklandığı üzere davalının ibraz ettiği sözleşmenin geçerli olduğunun ve bu kira sözleşmesi ile taraflar arasında kira sözleşmesinin yenilendiğinin tespiti halinde bu sözleşmeye göre on yıllık uzama süresinin dolmadığı ve davanın TBK' nun 347/1/son cümlesi uyarınca süresinde olmadığı bu nedenle davanın reddi gerekeceği dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/1108 Esas, 2018/6817 Karar Sayılı, 20.06.2018 Tarihli kararında yine belirli süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresi ve bunun için yapılacak fesih bildirim süresi kapsamında çıkan uyuşmazlığa açıklık getirerek hükme bağlamıştır:

“…Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu'nun Geçici 2. Maddesinde, bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir. Taraflar arasında imzalanan 01.04.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi geçerli olup tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşme süresi 31.03.2014 tarihinde dolmuş olup, bu tarihten itibaren Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirlenen 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlayacağından, 31.03.2024 tarihinden önce bildirim yoluyla taşınmazın tahliyesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmamış ve davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin onama kararı kaldırılarak, sonuç itibariyle doğru olan yerel mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir…”

3. Kiraya Verenin Fesih Sonrası Tahliye Hakkı

Kiraya veren, 10 yıl uzama süresinin ardından sözleşmeyi geçerli bir şekilde feshetmişse, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması fark etmeksizin TBK Madde 350 uyarınca tahliye davası açabilecek ve kiracının taşınmazı terk etmesini sağlayabilecektir. Bu durum TBK Madde 350’de şu şekilde hükme bağlanmıştır:

“Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2.Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/10150 Esas, 2016/2442 Karar Sayılı, 28.03.2016 Tarihli kararında, kiraya verenin TBK Madde 347 gereği tahliye ve fesih hakkının bulunduğunu hükme bağlamıştır:

“…kiraya verilen taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunduğunu belirterek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, davacının dava konusu taşınmazı 12.11.2007 tarihinde satın aldığını henüz 10 yıllık sürenin dolmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; dava konusu taşınmaz için ancak 12.11.2017 tarihinden sonra talep hakkı doğacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. 6101 Sayılı TBK.nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. Maddesi gereğince TBK.nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar ‘’…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce...’’yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK 347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK.nun 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. Somut olayda; yasada belirtilen 10 yılık uzama süresi dolmuş olup, 6098 Sayılı Kanuna uygun olacak şekilde üç ay önceden de bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle 25.07.2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarname uyarınca 14.1.2015 tarihinde dava süresinde açıldığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/6229 Esas, 2014/14491 Karar Sayılı, 24.10.2017 Tarihli Kararında yine TBK Madde 347 gereği kiraya verenin tahliye ve fesih hakkının bulunduğundan bahisle uyuşmazlığı hükme bağlamıştır:

“…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Somut olayda; davacılar taşınmazın maliki olduklarını ve babaları ...'un taşınmazı kendilerine vekâleten kiraya verdiğini ileri sürmüş ise de; kira sözleşmesinde Sıtkı Anadolu'un kendi adına sözleşmeyi imzaladığının kabulünde bir usulsüzlük yoktur. Ancak her ne kadar TBK'nun 347/2 maddesinde 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle açılacak tahliye davalarının kiraya veren tarafından açılacağı belirtilmiş ise de; Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın, 35. maddesi: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir." ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun Mülkiyet Hakkının İçeriği başlıklı 683. maddesi: "Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir." Açık düzenlemeleri karşısında ve kanunda malikin bu davayı açamayacağına ilişkin açık bir kuralında getirilmediğinden, malikin bu davayı açamayacağına ilişkin yorum, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın, 35. Maddesine aykırıdır. Bu nedenle kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği kabul edilmelidir. Benzer şekilde gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davalarının kiraya veren tarafından açılacağı TBK'nun 350 maddesinde belirtilmiş olmasına rağmen, malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Bu durumda, mahkemece, kiraya veren durumunda olmayan malikinde dava açma hakkı olduğu kabul edilip, TBK'nun 347. maddesinin şartları üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”

KAYNAKÇA

• Kürşad YAĞCI, “Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi”, İstanbul Hukuk Mecmuası Araştırma Makalesi,

• Nevzat KOÇ, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2014

• Mehmet ÖZTÜRK, KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERME HALLERİ, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 1549-1595

• Emre GÖKYAYLA, KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN HÜKÜMLERİN UYGULAMA ALANI (TBK. m. 339)

Av. Emre DÖNMEZ & Stj. Av. Selda DEMİREZEN