KİRALANANIN İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYESİ

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”), konut ve çatılı işyeri kiralarının kiraya veren tarafından sona erdirilme sebeplerini sınırlı sayıda düzenlemektedir. Sözleşme belirli süreli dahi olsa öngörülen sürenin tamamlanması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemekte kiracı dilerse sürenin sona ermesinden 15 gün önce ya da belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde yasal fesih bildirim sürelerine uymak şartıyla bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Kiraya veren, kural olarak tek taraflı fesih hakkını yalnızca kanunda belirtilen 10 yıllık sürelerin sonunda kullanabilmektedir ancak belirli durumların ortaya çıkması halinde kiralananın tahliyesini talep edebilmektedir. Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri, TBK madde 350-352 arasında belirtilmektedir. Bu sebepler şunlardır:

1. Konut ihtiyacı

2. İşyeri ihtiyacı

3. Yeniden inşa veya imar

4. Yeni malikin ihtiyacı

Bu makalede kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle sona erdirme sebepleri incelenmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

TBK madde 350/b.1 kiraya verenin kira sözleşmesini, uygulamada “ihtiyaç nedeniyle tahliye” olarak adlandırılan gereksinim sonucunda feshetmesini hükme bağlamaktadır.

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere kiraya verenin, kiracıyı ihtiyacı nedeniyle tahliye edebilmesi açılacak tahliye davası ile mümkün olmaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

1. Kiralananın konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olmalıdır.

Bu zorunluluk kiralayanın kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacından kaynaklanmalıdır.Burada belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olmamaktadır. Kanunda eş, alt ve üst soy sayıldıktan sonra bakmakla yükümlü olduklarının söylenmesi bu alanı daraltmaktadır. Buraya vasinin, kısıtlıya kanun gereği bakma yükümü sokulabilmekte ve kısıtlının ihtiyacı için vasinin kiracısı aleyhine tahliye davası açması söz konusu olabilmektedir.[1]

2. Gereksinimin konut ve çatılı işyeri için olmalıdır.

3. Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Kiraya verenin ileri sürdüğü gereksinim iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığını her türlü delille ortaya konulmalıdır. Oturabildiği, yakınlarını oturtabileceği bir konutu ve mesleğini icra edebildiği bir işyerinin olması halinde tahliye talebinin amacının kira sözleşmesinin sonundaki artışla tatmin olunmayan daha yüksek kira elde etmek olduğu anlaşıldığı takdirde sona erme iddiası ve tahliye sebebi haklı görülmemektedir. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2019/2702E 2019/4829Kve 22.05.2019 tarihli emsal kararında “TBK’nin 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” şeklinde karar vermiştir. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayın özelinde hâkim tarafından takdir edilmektedir. Ancak henüz tahliye davası açmadan gereksinimin niteliğinin belirtilmesi ve Yargıtay’ın kararlarında belirttiği kriterleri taşıyıp taşımadığının belirlenmesi kiraya verenin yararına olmaktadır.

4. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. İhtiyacın doğması halinde kiracı hemen tahliye edilemez.

5. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren her bir 6 ay fesih dönemini oluşturmaktadır. Bu 6 ayın sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır. Buna rağmen kiralanan boşaltılmamışsa kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilmektedir. Fesih bildirimi ve sürelerine uyulmadan açılan dava usulden reddedilmektedir. Hak kaybı yaşanmaması adına bu sürelere dikkat etmekte fayda bulunmaktadır.[2]

Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi bu durumu 2017/4069 E 2017/11195 K 06.07.2017 tarihli emsal kararında “6098 sayılı TBK’ nin 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’ nin 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” şeklinde açıklamıştır.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Hükmünde açıklandığı üzere evi yeni alan malikte aynı şartlar altında bu hakkını kullanabilmektedir.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davası için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kiracının Tahliye Edilmesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralanması

Yeniden kiralama yasağı TBK madde 355’ de şu şekilde düzenlenmiştir.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

TBK madde 355/1 gereği ihtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştikten sonra kiraya veren haklı bir sebebi olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmeden tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamamaktadır. Aksi durumda kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek durumunda kalmaktadır. 3 yıllık süreden sonra kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilmektedir.

[1] Prof. Dr. Ahmet M. KILIÇOĞLU, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Sayfa 303 [2]https://mihci.av.tr/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi/#ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi-nedir

Av. Emre DÖNMEZ & Stj. Av. Hilal GÖKTAŞ